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Home À la Une Que vaut Bordeaux, vous nous apporterez l’addition ?

L’écrivain-économiste Patrice de Moncan et la FNAIM ont associé leurs talents pour répondre à cette question : quelle est la valeur du patrimoine immobilier des grandes métropoles régionales ? Bordeaux sert de ville test à cet exercice qui prendra tout son intérêt lorsque des éléments de comparaison seront connus.

Cette évaluation est une première et cette démarche sera menée dans huit métropoles régionales. « Il s’agit assurément d’une grande première. Marseille vaut-elle plus ou moins que Lyon, Nantes est-elle plus ou moins riche que Bordeaux ? Jamais auparavant, cette information n’avait été proposée au public. D’ores et déjà, les études sur Bordeaux, Nantes, Lyon, Lille, Marseille, Nancy, Strasbourg et Rennes sont programmées. À terme, elles seront réunies dans un seul et même ouvrage », indique Jean François Buet, Président de la FNAIM.

Pour Bordeaux, la première des villes auscultées, Patrice de Moncan a recensé les 68.435 bâtiments de la ville (voir encadré). En fonction de la taille des 144.250 logements, chaque bien s’est vu attribuer un prix. La référence en la matière a été apportée par les agents locaux de la FNAIM, à partir des transactions récemment réalisées dans une vingtaine de micro marchés représentatifs. La même démarche a été reproduite pour les 5.500 commerces, en considérant qu’il s’agissait de rez-de-chaussée. Puis, un mode de calcul spécifique a été appliqué aux 880.000 mètres carrés de bureaux.

De cette étude, il ressort que Bordeaux « vaut » à  vingt fois moins que Paris, pour une population dix fois moins nombreuse. Les prix du mètre carré sont deux fois moins élevés. Mais en fait, les deux villes n’ont rien de comparable. Sans même parler de la taille, l’Histoire est différente. Le centre de Bordeaux se caractérise par une concentration, unique en son genre, d’hôtels particuliers du XVIIIème siècle. Cela lui a d’ailleurs valu, en 2007, son classement au patrimoine mondial de l’humanité par l’Unesco. Dans la capitale, la plupart des immeubles datent du XIXème siècle.

Un autre particularisme de la métropole girondine tient à sa spécialité locale de logements familiaux, communément appelés les « échoppes ». « Ces maisonnettes, qui s’étendent sur des quartiers entiers, contribuent à donner à la ville un taux de verticalité parmi les plus faibles de France. Ce taux est calculé à partir du nombre de logements dans un même bâtiment. La moyenne nationale est de 5,35. A Paris, il s’élève à 11. A Bordeaux, il arrive difficilement à 2,08. Et encore, en 2000, il n’était que de 1,92 ! Si bien que lorsque 25 personnes en moyenne habitent dans un immeuble à Paris, la proportion tombe à trois dans la capitale d’Aquitaine », explique Patrice de Moncan.

L’étude révèle encore d’autres spécificités. Ainsi les propriétaires uniques arrivent encore largement en tête (52,3% des immeubles sont détenus par eux). Les copropriétés gagnent quant à elles du terrain. Elles représentent 38,6% des immeubles et les SCI 2,1%. Il n’empêche, le taux de 52,3% de propriétaires uniques reste le plus élevé de la France urbaine.

Bordeaux devra relever le défi de l’accroissement programmé de sa population avec l’arrivée prochaine de la ligne à grande vitesse qui la reliera à Paris en deux heures. Face au trop grand nombre de petits logements et de studios, la ville a mené ces dernières années, avec succès, un plan visant à recréer de grands appartements pour faciliter le retour des familles.

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